琉璃瓦墜落 小區(qū)現(xiàn)“頭頂隱患”
業(yè)主意見(jiàn)不一致修繕工作難啟動(dòng) 南昌住建部門(mén)：動(dòng)用公共維修基金需業(yè)主表決同意
來(lái)源： 新法治報(bào)·贛法云 | 日期： 2025年05月16日 | 制作： 聶琪 | 新聞熱線： 0791-86847870
琉璃瓦掉落區(qū)域（見(jiàn)圈內(nèi)）
自南昌市梧桐莊園小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)第一片琉璃瓦墜落至今，已經(jīng)過(guò)去了兩年，由于業(yè)主之間存在分歧，遲遲得不到修繕的琉璃瓦片成了懸在全體業(yè)主頭上的“定時(shí)炸彈”。過(guò)去一年里，本報(bào)記者關(guān)注的南昌秀泊經(jīng)典小區(qū)、華遠(yuǎn)帝景天下小區(qū)等也面臨相似的窘境。
根據(jù)民法典等法律法規(guī)規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)、業(yè)主共同決定事項(xiàng)，是保障業(yè)主主人翁地位、實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的重要途徑。然而，現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主自治容易陷入決策低效陷阱。專家認(rèn)為，處理小區(qū)公共事務(wù)需要業(yè)主形成共識(shí)，搭建規(guī)范化議事平臺(tái)、優(yōu)化共同決策流程，才能將治理“頭頂隱患”轉(zhuǎn)化為提升小區(qū)自治能力的契機(jī)。
小區(qū)樓頂琉璃瓦頻頻墜落
近期的雷暴大風(fēng)天氣，讓南昌市紅谷灘區(qū)紅角洲街道梧桐莊園小區(qū)部分業(yè)主的心提到了嗓子眼。
這個(gè)竣工于2016年的小區(qū)面朝贛江，黛色琉璃瓦裝飾著樓頂，樸素典雅，這是業(yè)主們?cè)?jīng)引以為傲的設(shè)計(jì)之一。然而，經(jīng)過(guò)9年的風(fēng)吹日曬、雨水侵蝕以及自然老化，琉璃瓦片在頻繁的強(qiáng)對(duì)流天氣中搖搖欲墜，成為了408戶業(yè)主共同面臨的“頭頂隱患”。
4月12日9時(shí)許，大風(fēng)呼嘯，一塊重約1.5公斤的琉璃瓦從3棟15樓的樓頂墜落，掉在業(yè)主趙先生面前。“公共安全非兒戲，難道非要等到事故發(fā)生，才有人解決問(wèn)題嗎？”趙先生有些坐不住了。
根據(jù)天氣預(yù)報(bào)，幾天前，江西潔佳城市生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“潔佳公司”）梧桐莊園服務(wù)中心發(fā)出通知，提醒業(yè)主不要在屋檐下走動(dòng)，并安排工作人員提前拆除了部分明顯松動(dòng)的琉璃瓦片。早在2023年，一份提示琉璃瓦墜落風(fēng)險(xiǎn)的通知，就被物業(yè)特意貼在小區(qū)電梯等顯眼處。
類似事件在該小區(qū)發(fā)生過(guò)多次。如今，兩年過(guò)去了，該小區(qū)樓頂?shù)牧鹆咴絹?lái)越少，修繕事宜無(wú)進(jìn)展。“現(xiàn)在只要刮風(fēng)，我都不敢讓小孩下樓玩耍。”談及前段時(shí)間自家小孩差點(diǎn)被瓦片砸傷的意外，余女士心有余悸。
業(yè)主們并非杞人憂天。2024年8月，在云南省昆明市五華區(qū)，就曾發(fā)生過(guò)一起小區(qū)建筑外立面裝飾層脫落致外賣(mài)員死亡事件。該小區(qū)業(yè)主于2018年、2023年兩次嘗試動(dòng)用公共維修基金，均未果，直至一條年輕的生命消失在這場(chǎng)事故中。
分歧嚴(yán)重致修繕工作難啟動(dòng)
“如果出現(xiàn)傷亡，不僅會(huì)給受害家庭帶來(lái)痛苦，還會(huì)對(duì)小區(qū)居民造成心理創(chuàng)傷，引發(fā)一系列法律糾紛，不能坐等悲劇發(fā)生。”4月12日9時(shí)30分，在業(yè)主彭女士提議下，一場(chǎng)由物業(yè)直接面向業(yè)主的說(shuō)明會(huì)在該小區(qū)活動(dòng)中心召開(kāi)。現(xiàn)場(chǎng)，潔佳公司項(xiàng)目部的魏經(jīng)理在桌上提前擺放了5份方案。魏經(jīng)理介紹，去年，物業(yè)在開(kāi)展安全檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，僅靠水泥固定的琉璃瓦大面積松動(dòng)，在業(yè)委會(huì)授權(quán)下，物業(yè)組織第三方公司制作了這些修繕?lè)桨浮?/p>
“若發(fā)生意外，建筑所有人和管理人都要依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。我們物業(yè)與業(yè)主一樣，都希望推進(jìn)修繕工作。”魏經(jīng)理解釋，后續(xù)方案的實(shí)施涉及啟用公共維修基金，目前還在等待業(yè)委會(huì)討論作出決定。
梧桐莊園小區(qū)于2021年建立了獨(dú)立完整的自治架構(gòu)，除5名業(yè)委會(huì)成員外，還選舉產(chǎn)生了7名樓棟長(zhǎng)和18名單元長(zhǎng)，作為業(yè)主代表商議小區(qū)公共事務(wù)。“一開(kāi)始大家都贊同立即啟動(dòng)修繕工作，但隨著具體方案的提出，業(yè)委會(huì)、樓棟長(zhǎng)、單元長(zhǎng)之間的分歧越來(lái)越大。”業(yè)委會(huì)成員陳女士告訴記者。
5份修繕?lè)桨柑岢龅木S修資金在30萬(wàn)元到50萬(wàn)元之間，其中最簡(jiǎn)單的方案是對(duì)樓頂瓦片進(jìn)行整體拆除，復(fù)雜的方案是用鋼筋等固定瓦片。整體拆除樓頂瓦片的方案首先遭到了部分業(yè)主代表的反對(duì)。“有業(yè)主代表認(rèn)為，拆除瓦片后有礙觀瞻、影響房?jī)r(jià)，而用鋼筋等固定瓦片的成本過(guò)高，小區(qū)內(nèi)還有28臺(tái)電梯需要維護(hù)，一次動(dòng)用大量公共維修資金，可能會(huì)影響后續(xù)電梯修理。”陳女士介紹。
在等待啟用公共維修基金過(guò)程中，有業(yè)主多次表達(dá)不滿，并向相關(guān)部門(mén)投訴業(yè)委會(huì)“不作為”。記者從南昌市紅谷灘區(qū)紅角洲街道辦和梧桐莊園社區(qū)居委會(huì)了解到，考慮到公共安全問(wèn)題，街道與社區(qū)曾組織人員從中協(xié)調(diào)。“使用公共維修基金屬于業(yè)委會(huì)的‘家務(wù)事’，我們不能越俎代庖。”梧桐莊園社區(qū)一名工作人員坦言。
陳女士介紹，2024年，業(yè)委會(huì)經(jīng)常組織業(yè)主代表召開(kāi)會(huì)議，希望他們上門(mén)給300余戶業(yè)主做工作，以啟用公共維修基金，但未果，“這個(gè)問(wèn)題涉及全體業(yè)主的利益，有的業(yè)主遇到了瓦片墜落，更關(guān)心安全問(wèn)題。有的業(yè)主沒(méi)遇到過(guò)，更關(guān)心小區(qū)美化和公共維修基金穩(wěn)定，如果300余戶業(yè)主不能秉持公心、形成共識(shí)，僅靠業(yè)委會(huì)難以推動(dòng)修繕工作。”
小區(qū)自治如何走出困境
梧桐莊園小區(qū)面臨的困境并非孤例。在過(guò)去的一年中，本報(bào)曾報(bào)道南昌秀泊經(jīng)典小區(qū)、華遠(yuǎn)帝景天下小區(qū)等遭遇的相似窘境，因業(yè)主意見(jiàn)不一，關(guān)乎公共安全的電梯修理事宜在長(zhǎng)達(dá)四五年的時(shí)間里一直沒(méi)有進(jìn)展。
記者從南昌市紅谷灘區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，今年年初，南昌市住建部門(mén)在內(nèi)部會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，要逐步規(guī)范公共維修基金申請(qǐng)，對(duì)于已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，申請(qǐng)書(shū)必須得到業(yè)委會(huì)許可，并經(jīng)過(guò)規(guī)定面積和人數(shù)比例的業(yè)主表決同意。“如果僅僅是街道、社區(qū)和部分業(yè)主擔(dān)心安全問(wèn)題，受影響的業(yè)主整體卻難以形成共識(shí)，依照相關(guān)規(guī)定，是無(wú)法啟動(dòng)公共維修基金使用程序的。”該局工作人員表示。
武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)院副教授王德福認(rèn)為，高密度的小區(qū)是建立在弱關(guān)系基礎(chǔ)之上的陌生人社區(qū)，居民們?nèi)狈餐幚砉彩聞?wù)的經(jīng)驗(yàn)，要實(shí)現(xiàn)有效治理，還需要一個(gè)學(xué)習(xí)和實(shí)踐的過(guò)程。而小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，就是業(yè)主共同商議公共事務(wù)的契機(jī)，每一名業(yè)主都應(yīng)為自己的居住環(huán)境和品質(zhì)負(fù)責(zé)。
“業(yè)主間的根本利益是一致的，在管理上可能存在權(quán)、利、責(zé)分離和不對(duì)稱的問(wèn)題。”南昌社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)戴慶峰認(rèn)為，應(yīng)搭建規(guī)范化議事平臺(tái)、優(yōu)化共同決策流程，建立起凝聚共識(shí)的宣傳和議事機(jī)制，“例如，面對(duì)高空墜物事故，要讓業(yè)主認(rèn)識(shí)到需要共同承擔(dān)的責(zé)任以及治理好小區(qū)能獲得的共同利益，業(yè)主有對(duì)等的權(quán)利和責(zé)任意識(shí)，就能更客觀理性地看待公共事務(wù)，更容易達(dá)成共識(shí)。”
5月7日，梧桐莊園社區(qū)居委會(huì)工作人員再次邀請(qǐng)潔佳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人商討琉璃瓦安全問(wèn)題。一名工作人員建議，擴(kuò)大參與決策的業(yè)主范圍，通過(guò)更加透明的形式給業(yè)主們陳述觀點(diǎn)的機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取形成共識(shí)，“在具體議事和投票等環(huán)節(jié)，社區(qū)希望協(xié)助業(yè)委會(huì)，更公平、公正地處理這件公共事務(wù)。”
（文/圖 王政 記者吳強(qiáng)）
編輯：聶琪
校對(duì)：王小明
復(fù)審：吳旭